Schenken lenen of kopen?
De huizenprijzen gaan weer skyhigh. Voor studenten en starters is het bijna onmogelijk een eigen woonplek te veroveren. Steeds vaker geven ouders hun kind daarom een duwtje in de rug. Hoe doe je dat en waar loop je als ouder tegenaan?
Rutger Delen uit Aerdenhout staat niet te springen om in Amsterdam een huis te kopen voor zijn jongste zoon, die studeert aan de Universiteit van Amsterdam. “Het is zo’n overspannen markt, best eng.” Hij wil vooral dat zijn zoon snel een volwaardig studentenleven kan leiden. “Iedere dag op en neer naar Aerdenhout is niet goed voor zijn sociale leven. Ik gun hem een leuke studententijd.” Rutger en zijn zoon hebben al heel wat woningen bekeken. “Ik heb al eens boven de vraagprijs geboden op een appartement in de Indische buurt, maar hoorde niets meer. Die bezichtiging was een gekkenhuis. Veel mensen tegelijkertijd, zo werden we onder druk gezet.”
Bubbel die kan barsten
“Je kind helpen bij het kopen van een huis is echt in opkomst,” merkt Rianne Post, hypotheekadviseur bij de Rabobank. “De manier waarop hangt af van de inkomenspositie van kind en ouders. Er kan veel, het is echt maatwerk.” Soms blijkt een hypotheek al (deels) haalbaar op basis van de (bij)baan van het kind en kunnen ouders garant staan voor het resterende deel. Is er geen bestendig inkomen, dan verhogen ouders de hypotheek op hun eigen woning of ze kopen een tweede woning en verhuren die aan hun kind. “Vooral schenken en onderhands lenen, de familiebank, zijn in trek,” aldus Rianne. “Ouders zien er vaak tegenop om zelf een huis te kopen.” Niettemin zijn ze vaak aangenaam verrast over het mogelijke leenbedrag en de bijbehorende maandlast. Kopen blijkt toch vaak haalbaar en aantrekkelijker dan huren. “Bedenk wel of je het geld echt kunnen missen. En of je hetzelfde kunt doen voor ieder kind,” adviseert zij. “We zitten in een bubbel die kan barsten. Houd je eigen financiële plaatje goed voor ogen, dat geeft houvast. Vraag je af of een woning echt het bedrag waard is en ga vooral niet uit van aanhoudende waardevermeerdering en lage rentetarieven.”
Rutger heeft al enige ervaring met bezit van woningen en het verhuren ervan. Hij kent ook de schaduwkanten, zoals huurders die naar de huurcommissie stappen. “Als ik een woning koop waar mijn zoon met een paar vrienden in kan, wordt hij hoofdhuurder. Studenten willen liefst een gezellige woning met een gemeenschappelijke woonkamer in een populaire studentenwijk. De locatie bepaalt ook of je een woning weer goed kunt verkopen of verhuren. Ik let wel op of zo’n groepje studenten past in een wooncomplex. Ik wil liever geen gedoe met buren die een heel ander leefritme hebben.”
Financiële constructies
Bien Alexander heeft haar kinderen en ook enkele kleinkinderen geholpen met het vinden en kopen van woonruimte. “Het begon met het ouderlijk huis van mijn man aan het Emmaplein in Amsterdam. Wij vertrokken naar Aerdenhout en hielden het aan voor de verhuur. Toen mijn kinderen in Amsterdam wilden wonen, konden ze in dit huis. Eind jaren tachtig verkochten we het. Met de opbrengst hielpen we de kinderen met het kopen hun eerste woning. Daarvoor hebben we verschillende financiële constructies gebruikt, zoals een onderhandse lening, belastingvrij schenken en mede-eigenaarschap. Soms werkte het goed, soms minder goed. Dat merkten we vooral toen mijn man overleed en de erfenis vrijkwam.” Biens zoon Ruben vertelt: “Ik werd voor de helft eigenaar van het huis dat mijn vader voor mij kocht. Vervolgens kocht mijn vader mijn recht op financiële exploitatie van dit huis af en betaalde ik hem huur. Door deze constructie hoefde ik na zijn overlijden geen successierechten te betalen over het huis.” Ruben heeft veel mazzel gehad op de huizenmarkt. “Het huis in Amsterdam heb ik acht jaar later voor het dubbele verkocht en daarvan kon ik een huis kopen in Haarlem.”
Vijf jaar geleden, toen er vanwege de crisis nog sprake was van een kopersmarkt, kocht Bien een appartement aan de Maasstraat in Amsterdam. Hier wonen twee van haar kleindochters samen met een vriendin. “Het is volledig mijn eigendom; ik kan het doorschuiven onder mijn kleinkinderen, als ze tenminste de huur kunnen betalen. Dat moet, anders is het niet eerlijk naar de anderen. Wanneer mijn kleinkinderen eruit gaan verkoop ik het.” Met dit soort constructies wil Bien vooral haar (klein)kinderen helpen. “Maar,” zegt ze, “het is ook voordelig voor mij. Huur en rente worden trouw betaald, ik hoefde er zelf geen leningen voor af te sluiten. Het zijn investeringen waarvan mijn bank zei: ‘Doe maar, dat is goed’. Ik heb een goede bankadviseur, zonder zijn hulp had ik dit niet kunnen bedenken.”
Oververhit
De woningmarkt in Amsterdam en ook die in Haarlem en Bloemendaal is oververhit. Jonge mensen hebben vaak onvoldoende financiële armslag om hier een woning te kopen (of te huren). Bovendien zijn sinds de kredietcrisis de normen om te lenen aangescherpt. Ook flexibele arbeidscontracten bemoeilijken een hypotheekaanvraag. Starters op de woningmarkt ondervinden toenemende concurrentie van vermogende ouders die woonruimte voor hun kinderen willen kopen. Dit stuwt de prijzen verder op.